Vedtægter
Allonge til
Vedtægter for Ejerforeningen Smakkegårdsbo 4-5
Der er vedtaget ændringer til de vedtægter, der senest er tinglyst.
Følgende vedtægter er gældende efter de vedtagne ændringer:
Vedtaget 02. september 2020
Indhold
Vedtægter for Ejerforeningen Smakkegårdsbo 4-5
§ 1. Navn, hjemsted og værneting
§ 2. Formål, medlemsbidrag og hæftelse
§ 3. Medlemskab og fordelingstal
§ 4. Generalforsamling
§ 5. Bestyrelsen
§ 6. Administration
§ 7. Tegningsret
§ 8. Revision og årsrapport
§ 9. Opsparing til vedligeholdelse og forbedringer (grundfond):
§ 10. Ejerforeningens vedligeholdelsespligt
§ 11. Medlemmets vedligeholdelsespligt
§ 12. Forandringer
§ 13. Varme og vand
§ 14. Ordensregler
§ 15. Kælderrum og parkering
§ 16. Misligholdelse
§ 17. Kommunikation
§ 18. Sikkerhedsstillelse
§ 19. Påtaleret
§ 20. Tinglysning:
§ 1. Navn, hjemsted og værneting
Stk. 1. Foreningens navn er ”Ejerforeningen Smakkegårdsbo 4-5”.
Stk. 2. Foreningen er beliggende Smakkegårdsvej 94-104, 2820 Gentofte, med ejerlejlighederne 1-36, matr.nr. 5 at Vangede by, Jægersborg og har hjemsted i Gentofte Kommune.
Stk. 3. Værneting for alle tvister mellem foreningen og dens medlemmer eller medlemmerne indbyrdes, er ejendommens hjemsted. Ejerforeningen er ved dennes bestyrelse rette procespart i tvister anlagt af eller mod foreningen.
§ 2. Formål, medlemsbidrag og hæftelse
Stk. 1. Ejerforeningens formål er at administrere ejendommen, herunder varetage medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser samt opretholde ro og orden. Ejerforeningen er bl.a. berettiget til - i overensstemmelse med vedtægterne – at opkræve fællesbidrag, at betale fælles udgifter, at tegne sædvanlige forsikringer samt at sørge for renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse i det omfang, det må anses for påkrævet. Ejerforeningen kan både på alle eller nogle medlemmers vegne optage fælleslån i bank eller realkreditinstitut.
Stk. 2. Til dækning af foreningens udgifter betaler medlemmerne et bidrag, der er fastsat af generalforsamlingen. Bidragene forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen kan opkræve ekstraordinære bidrag fra medlemmerne, såfremt der opstår uforudsete og fornødne udgifter på ejendommen. Ejerforeningen er berettiget til at opkræve sædvanligt inkassogebyr og renter af det skyldige beløb efter reglerne i renteloven, hvis betaling ikke sker rettidigt.
Stk. 3. Ejerforeningen skal alene opkræve de nødvendige bidrag til at varetage foreningens udgifter. Det er dog tilladt at have en rimelig driftskapital og henlægge til bestemte formål, f.eks. fremtidig vedligeholdelse og fornyelser. Generalforsamlingen kan beslutte at optage lån med samme flertal, som det forslag, der skal finansieres, kan vedtages med.
Stk. 4. For ejerforeningens forpligtelser hæfter foreningens formue. Kan foreningen ikke opfylde sine forpligtelser over for tredjemand, hæfter medlemmerne pro rata i forhold til fordelingstal for ejerforeningens forpligtelser, medmindre foreningen eller medlemmerne har forpligtet sig solidarisk. I det indbyrdes forhold mellem medlemmerne hæfter disse pro rata i forhold til deres fordelingstal.
§ 3. Medlemskab og fordelingstal
Stk. 1. Foreningens medlemmer er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen matr.nr. 5 at Vangede by, Jægersborg, der alle har pligt til medlemskab af foreningen. Kun ejere af ejerlejligheder i denne ejendom kan optages som medlemmer af foreningen. Ejes en ejerlejlighed af to eller flere personer, betragtes disse samlet set som ét medlem.
Stk. 2. Den kommende ejer bliver medlem af ejerforeningen på overtagelsesdagen. Den tidligere ejers medlemskab og dennes forpligtelser over for ejerforeningen ophører dog først, når den nye ejers skøde er tinglyst endeligt uden præjudicerende retsanmærkninger. Et udtrædende medlem kan ikke gøre krav på udbetaling af nogen del af foreningens formue, ligesom denne ikke kan gøres til genstand for særskilt overdragelse eller retsforfølgning.
Stk. 3. Det nuværende medlem hæfter for det tidligere medlems eventuelle restancer til ejerforeningen.
Stk. 4. Hvert medlem har et fordelingstal svarende til det tinglyste fordelingstal i medlemmets lejlighed. Medlemmet er berettiget og forpligtet over for ejerforeningen i henhold til fordelingstallet.
§ 4. Generalforsamling
Stk. 1. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned med følgende dagsorden:
1) Valg af dirigent og referent
2) Bestyrelsens beretning
3) Forelæggelse og godkendelse af årsrapport
4) Forslag
5) Forelæggelse og godkendelse af budget, inkl. evt. vedligeholdelsesplan
6) Valg af medlemmer til bestyrelsen
7) Valg af suppleanter
8) Valg af revisor
9) Eventuelt
Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes med mindst to ugers varsel af bestyrelsen eller administrator. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Årsrapport, budget og indkomne forslag udsendes sammen med indkaldelsen eller senest en uge før generalforsamlingen.
Stk. 3. Et medlem har ret til at stille et forslag til behandling på den ordinære generalforsamling. Forslaget skal være bestyrelsen i hænde senest den 1. februar det pågældende år.
Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. Dog må et ændringsforslag ikke være mere økonomisk bebyrdende for medlemmerne end det oprindelige forslag. Dette gælder dog ikke vedtagelse af de årlige driftsbudgetter.
Stk. 5. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 5 Stk. 10.
Stk. 6. En ekstraordinær generalforsamling indkaldes med mindst en uges varsel af bestyrelsen eller administrator. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling, et flertal af bestyrelsens medlemmer, ¼ af medlemmerne efter fordelingstal eller ejendomsadministrator forlanger det. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.
Stk. 7. Bestyrelsen kan beslutte, at der ikke afholdes en fysisk generalforsamling. Det gælder i de tilfælde, hvor den ekstraordinære generalforsamling skal afholdes, fordi 2/3 af medlemmerne ikke var repræsenteret på første generalforsamling, og et forslag derfor skal til afstemning på en ny generalforsamling, jf. stk. 10. I stedet kan afstemningen om forslaget ske ved, at medlemmerne afgiver brevstemme enten som afstemning på papir, via e-mail eller ved digital afstemning via internettet. Bestyrelsen eller administrator skal sende en anmodning til medlemmerne om at afgive stemme. Anmodningen skal indeholde beskrivelse af, hvad der stemmes om, hvordan afstemningen foregår, og hvornår afstemningen slutter. Anmodningen skal sendes med mindst en uges varsel til at afgive stemme. Resultatet af afstemningen sendes til medlemmerne senest en uge efter afstemningens afslutning.
Stk. 8. Medlemmet og dennes ægtefælle/registrerede partner/samlever, myndigt husstandsmedlem, befuldmægtiget, samt medlemmers myndige børn eller børnebørn, der bor i medlemmets ejerlejlighed i ejendommen, har adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. Administrator, revisor og personer indbudt af bestyrelsen eller administrator har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.
Stk. 9. Til hver ejerlejlighed hører én stemmeret, uanset om ejerlejligheden ejes af flere i forening. Et medlem kan give fuldmagt til en befuldmægtiget til at afgive stemme. Fuldmagter til første generalforsamling er også gyldige til anden generalforsamling i henhold til stk. 7, medmindre fuldmagten er tilbagekaldt.
Stk. 10. Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal efter fordelingstal, bortset fra beslutninger nævnt i stk. 11.
Stk. 11. Vedtagelse af forslag om:
A) væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør,
B) salg af væsentlige dele af fælles bestanddele og tilbehør eller
C) ændring af foreningens vedtægter
kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige medlemmer efter fordelingstal er repræsenteret på generalforsamlingen. Mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer efter fordelingstal skal stemme for forslaget. Der kan med en uges varsel indkaldes til en ny generalforsamling, hvis mindre end 2/3 af samtlige medlemmer efter fordelingstal er repræsenteret på generalforsamlingen, men der samtidig opnås et flertal på mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer efter fordelingstal. Den nye generalforsamling skal afholdes inden otte uger. Her kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 efter fordelingstal, uanset hvor mange medlemmer, der er repræsenteret.
Stk. 12. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent og referent, som skriver beslutningsreferatet. Referatet underskrives af dirigenten og bestyrelsesformanden og stilles til rådighed for medlemmerne senest en måned efter generalforsamlingen.
§ 5. Bestyrelsen
Stk. 1: Generalforsamlingen vælger en bestyrelse, som skal varetage den daglige ledelse af ejerforeningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Bestyrelsen består af 3-5 bestyrelsesmedlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Bestyrelsen vælger en formand på det første møde efter generalforsamlingen.
Stk. 2. Bestyrelsesmedlemmerne vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, dog således at halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne er på valg i lige år og halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne er på valg i ulige år. 1-2 suppleanter vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen med angivelse af deres rækkefølge. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3: Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges foreningens medlemmer samt disses ægtefæller/registrerede partnere/samlevere, myndige husstandsmedlemmer, medlemmers myndige børn eller børnebørn, der bor i medlemmets ejerlejlighed i ejendommen, samt medlemmers forældre eller bedsteforældre, der bor i medlemmets ejerlejlighed i ejendommen. Er medlemmet en juridisk person (selskab) kan denne repræsenteres af en person, som er udpeget af medlemmet. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver ejerlejlighed.
Stk. 4. Hvis et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen indtil næste ordinære generalforsamling. Hvis bestyrelsesformanden fratræder, udpeges et valgt bestyrelsesmedlem som ny bestyrelsesformand indtil næste ordinære generalforsamling. Bliver antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratrædelsen mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.
Stk. 5 Bestyrelsen kan vælge at inddrage suppleanterne i sit arbejde, dog uden at disse har stemmeret.
Stk. 6. Bestyrelsesmedlemmer og suppleanter har tavshedspligt om oplysninger om enkeltmedlemmers forhold.
Stk. 7. Et bestyrelsesmedlem eller en suppleant må ikke deltage i behandlingen af en sag, hvor den pågældende person eller en person med tæt relation til den pågældende har en særlig personlig eller økonomisk interesse i sagen, der kan give en risiko for eller mistanke om at det pågældende bestyrelsesmedlem eller suppleant varetager andre hensyn end ejerforeningens fælles interesser.
Stk. 8. Eventuelle skattefri godtgørelser til bestyrelsesmedlemmer og suppleanter for telefon/internet og kontorhold i henhold til skattelovgivningen skal godkendes forud på en generalforsamling for et år ad gangen.
Stk. 9. Et bestyrelsesmøde indkaldes af bestyrelsesformanden, eller når et flertal af bestyrelsen ønsker det. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af medlemmerne er til stede. Beslutning træffes ved simpel stemmeflerhed. Bestyrelsesformandens stemme gør udslaget, hvis stemmerne står lige.
Stk. 10. Ejerforeningen tegner en bestyrelsesansvarsforsikring som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for ejerforeningen, medlemmerne og tredjemand.
Stk. 11. Bestyrelsen sørger for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder de i § 2, stk. 1, nævnte opgaver.
Stk. 12. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 4, og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de af ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter.
Stk. 13. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen.
Stk. 14. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for at løse eller behandle individuelle konflikter mellem ejerne, medmindre dette i forvejen hører under bestyrelsens ansvar efter andre bestemmelser i vedtægterne, eller konflikten handler om en overtrædelse af ejerforeningens husorden eller brugen af ejerforeningens fællesarealer og faciliteter. Hvis bestyrelsen finder det hensigtsmæssigt for foreningen som helhed, kan bestyrelsen dog efter et konkret skøn mægle i en konflikt mellem beboere i ejendommen.
Stk. 15. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet godkendes senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.
§ 6. Administration
Stk. 1. Bestyrelsen kan vælge en professionel administrator, der har tegnet professionel ansvarsforsikring, til at administrere ejerforeningen. Bestyrelsen træffer aftale med administrator om opgaver og beføjelser. Generalforsamlingen kan med simpelt flertal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Administrator kan kun afsættes ved beslutning på en generalforsamling.
Stk. 2. Alle ejerforeningens midler skal indsættes på en særskilt konto, der tilhører ejerforeningen, i et pengeinstitut. Der må dog godt opbevares en mindre kassebeholdning på ejerforeningens bestyrelseskontor. Alle indbetalinger til ejerforeningen skal ske til denne konto. Bestyrelsen giver ejendomsadministrator fuldmagt til kontoen. Udstedes der et kreditkort eller andet betalingsmiddel, skal det være tilknyttet en konto med begrænset indestående eller være udstedt loft for, hvor meget der kan hæves.
Stk. 3. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.
Stk. 4. Generalforsamlingen kan under § 4, stk. 1, vælge at lade administrator forestå bestyrelsens opgaver, således at administrator overtager bestyrelsens beføjelser og pligter i henhold til disse vedtægter, hvis der ikke kan vælges en beslutningsdygtig bestyrelse på generalforsamlingen.
Stk. 5. Bestyrelsen kan antage en vicevært eller et professionelt ejendomsservicefirma til praktiske opgaver i ejerforeningen. Bestyrelsen træffer aftale med pågældende om opgaver og beføjelser.
§ 7. Tegningsret
Stk. 1. Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden for bestyrelsen og to andre medlemmer af denne eller et flertal af bestyrelsen. Bestyrelsen kan overdrage administrator eller advokat tegningsret, herunder til tinglysningsekspeditioner.
§ 8. Revision og årsrapport
Stk. 1. Ejerforeningens årsrapport aflægges efter gældende regnskabspraksis for ejerforeninger samt nærværende vedtægter. Årsrapporten underskrives af ejendomsadministrator, hele bestyrelsen og revisor. Regnskabsåret er 1. januar til 31. december.
Stk. 2. Generalforsamlingen vælger hvert år en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.
Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges til kasserer.
§ 9. Opsparing til vedligeholdelse og forbedringer (grundfond):
Stk. 1. Når det begæres af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejeren årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. at det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.
Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling, dog er bestyrelsen berettiget til at anvende grundfondens midler i nødstilfælde, herunder i tilfælde af et medlems restance eller ved fornyelse af anlæg, uforudset hændelser m.v.
Stk. 3. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden.
§ 10. Ejerforeningens vedligeholdelsespligt
Stk. 1. Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af murværk, hoveddøre og andre døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, som alle skal være i samme farve. Kosmetiske ændringer på en altan, som et medlem selv har taget initiativ til, er dog for medlemmets egen regning, idet de kosmetiske ændringer altid skal være i samme farve som de andre altaner.
Stk. 2. Ejerforeningen sørger endvidere for vedligeholdelse og fornyelse af ejendommens fælles forsyningsledninger og installationer, indtil disse møder de vandrette rør/ledninger i de enkelte ejerlejligheder.
Stk. 3. Foreningen afholder også udgifter til nødvendig vedligeholdelse og fornyelser af centralvarmeanlægget (varme/varmt vand) samt øvrige udgifter til drift af anlægget, herunder af radiatorer og disses rørføringer, radiatortermostater, radiatorventiler, samt varmemålere på radiatorer.
Stk. 4. For så vidt udvendig maling af ejendommens vinduer finder sted, er lejlighedsejeren pligtig samtidig at foranledige vinduerne kittet og malet indvendigt, for så vidt dette er påkrævet. Dette afgør foreningens bestyrelse endeligt efter eget skøn.
Stk. 5. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.
Stk. 6. Medlemmet skal give adgang til sin ejerlejlighed og/eller kælderrum, når dette er påkrævet af hensyn til udførelse eller eftersyn af vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder samt moderniseringer eller ombygninger. Tilsvarende skal medlemmet give ejerforeningens vicevært eller ejendomsservicefirma adgang til sin lejlighed og/eller kælderrum, når bestyrelsen finder det påkrævet at undersøge og evt. udbedre forhold, som ejerforeningen hæfter for eller finder i fælles interesse.
Stk. 7. Medlemmet er forpligtet til at acceptere, at arbejder udføres i medlemmets ejerlejlighed, når ejerforeningen skal udføre vedligeholdelses- eller fornyelsesarbejder, og det er nødvendigt eller hensigtsmæssigt, at der samtidigt udføres arbejder i den enkelte ejerlejlighed. Har medlemmet på egen foranledning foretaget egne installationer, f.eks. inddækning af faldstamme og rør eller nedsænkede lofter, skal denne for egen regning sørge for adgang til installationerne og selv betale for reetableringen, når arbejderne er udført.
§ 11. Medlemmets vedligeholdelsespligt
Stk. 1. Medlemmet er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i ejerlejligheden, bortset fra bygningsdele nævnt i § 10, stk. 1-4. Det betyder, at medlemmet har vedligeholdelses- og fornyelsespligten af bl.a. maling, hvidtning, tapetsering, gulve, døre, låse, nøgler, træværk, indvendigt murværk og puds, alt ejerlejlighedens udstyr, herunder køkken, bad og toilet, elektriske installationer, stikkontakter, forbrugsmålere, vandrette vandledninger/rør i de enkelte ejerlejligheder, haner og sanitetsinstallationer samt tilgangs- og afløbsrør ud til fællesstammerne. Medlemmets vedligeholdelsespligt omfatter også eventuel udskiftning af bygningsdele og tilbehør til ejerlejligheden, som skyldes forringelse samt slid og ælde.
Stk. 2. Vinduespudsning i den enkelte ejerlejlighed påhviler medlemmet.
Stk. 3. Medlemmet skal vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til ejerlejligheden som f.eks. kælderrum, dog kun vedligeholdelse af indvendige flader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af disse områder.
Stk. 4. Medlemmet er kun berettiget til at foretage ændringer og installationer, der ikke svækker ejendommens tekniske eller bærende konstruktioner. Medlemmet skal indhente bygningsmyndighedernes tilladelse, hvor en godkendelse er påkrævet, og skal sende en kopi af byggetilladelse, bygningsattest samt en tegning af ændringerne til bestyrelsen. Til installationer, der kræver udvidet forbrug af el og vand eller lignende, kræves samtykke fra bestyrelsen. Godkendelsen kan betinges af, at medlemmet betaler et beløb til dækning af de merudgifter for ejerforeningen, som installationen medfører. Beløbet kan fastsættes som en løbende betaling eller et beløb til betaling på én gang.
Stk. 5. Skulle eventuelle installationer, eventuelt sammen med øvrige lignende installationer, medføre en udvidelse af ejendommens fælles forsyningskanaler, må ejeren betale udgifterne hertil, eventuelt sammen med øvrige lejere og ejere, der har foretaget tilsvarende installationer.
Stk. 6. Medlemmet skal udføre vedligeholdelsesarbejderne håndværksmæssigt forsvarligt og i overensstemmelse med de gældende myndighedskrav.
Stk. 7. Medlemmet er ansvarlig for skader, som skyldes fejl og mangler ved bygningsdele omfattet af medlemmets vedligeholdelsespligt, jf. stk. 1 og 3. Er der opstået skade på et andet medlems ejerlejlighed, er det et anliggende mellem de to medlemmer. Bestyrelsen har dog mulighed for at indtræde i sagen jf. stk. 8. Det fritager ikke medlemmet for ansvar, hvis ejerforeningens ejendomsforsikring dækker skaden helt eller delvist. Bestyrelsen kan pålægge medlemmet at betale selvrisikoen på forsikringen og eventuelle øvrige omkostninger.
Stk. 8. Forsømmer medlemmet sin vedligeholdelsespligt, jf. stk. 1 og 3, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget inden for en frist. Kravet skal fremsættes skriftligt. Bestyrelsen har ret til at få adgang til ejerlejligheden for at konstatere, om vedligeholdelsesarbejderne er foretaget. Foretages vedligeholdelsen ikke inden for den fastsatte frist, kan bestyrelsen beslutte at lade vedligeholdelsesarbejderne udføre for medlemmets regning og om fornødent at søge fyldestgørelse gennem ejerforeningens pant i medlemmets ejerlejlighed.
§ 12. Forandringer
Stk.1. Medlemmet må ikke foretage ændringer, male, udskifte eller foretage reparationer af ejendommens ydre, ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer uden bestyrelsens skriftlige tilladelse. Bestyrelsen har bemyndigelse til at godkende mindre væsentlige ændringer, mens væsentlige ændringer skal godkendes på en generalforsamling med kvalificeret flertal. Bestyrelsen eller generalforsamlingen er bemyndiget til at opstille betingelser for godkendelsen.
Stk. 2. Medlemmet må ikke opsætte antenner, parabolantenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens forudgående skriftlige godkendelse, som kan indeholde betingelser. Derudover må opsætningen alene ske i henhold til gældende lokalplan.
Stk. 3. Medlemmet er herudover med bestyrelsens eller generalforsamlingens samtykke berettiget til at foretage arbejder, herunder rørgennemføringer gennem andre ejerlejligheder, som er nødvendige for en vedligeholdelse eller forandring af medlemmets ejerlejlighed, selvom andre ejerlejligheder berøres. Der skal tages størst muligt hensyn til andre medlemmers ejerlejlighed, også selvom arbejderne derved bliver væsentligt dyrere. Medlemmet er forpligtet til at holde andre medlemmer skadesløse ved f.eks. at reetablere loft efter flytning af rør. Medlemmet er dog ikke forpligtet til at reetablere ulovlige installationer. Bestyrelsens eller generalforsamlingens godkendelse kan betinges af, at der fastsættes en erstatning for gener og ulemper til den eller de medlemmer, hvis ejerlejligheder berøres.
Stk. 4. Medlemmet skal udføre forandringer håndværksmæssigt forsvarligt og i overensstemmelse med de gældende myndighedskrav.
Stk. 5. Som vilkår for de ovennævnte tilladelser kan bestyrelsen kræve, at der indbetales et særligt depositum eller stilles anden form for passende sikkerhed.
§ 13. Varme og vand
Stk. 1. Medlemmet indbetaler a conto et beløb, der er fastsat af administrator eller af bestyrelsen til dækning af det pågældende medlems andel af udgifterne til varme og varmt vand. Forbruget opgøres ved aflæsning af individuelle målere, når sådanne er opsat, og ellers efter fordelingstal. Udgifterne fordeles og afregnes med hvert enkelt medlem.
Stk. 2. Vandforbruget er en fællesudgift, som fordeles i henhold til fordelingstal. Hvis der monteres vandmålere i ejerlejlighederne, indbetaler medlemmet a conto et beløb fastsat af administrator eller af bestyrelsen til dækning af det pågældende medlems andel af udgifterne, hvorefter forbruget opgøres efter målerne. Udgifterne fordeles og afregnes med hvert enkelt medlem.
§ 14. Ordensregler
Stk. 1. Bestyrelsen udarbejder en husorden til godkendelse på generalforsamlingen.
Stk. 2. Medlemmet må holde ét husdyr (hund eller kat), dog ikke kamphunde eller krydsninger deraf, eller vilde dyr. Husdyret må ikke være til gene for andre beboere ved f.eks. støj. Overtrædelse af forbuddet mod husdyrhold, ud over det ovennævnte tilladte, betragtes som væsentlig misligholdelse. Eksisterende rettigheder om husdyrhold bibeholdes indtil dyrets død, hvis der ændres i regler for husdyrhold.
Stk. 3. Medlemmet og de personer, der opholder sig i medlemmets ejerlejlighed, må nøje efterkomme husordenen. Medlemmet er ansvarlig for, at de førnævnte personer overholder husordenen. Medlemmet er ansvarligt for lejers opførsel og overholdelse af regler i ejerforeningen. Der gøres derfor opmærksom på, at medlemmet kan pålægges at fraflytte, hvis lejers opførsel berettiger hertil jf. § 16.
Stk. 4. Anvendes en ejerlejlighed til erhvervsmæssige formål, skal den erhvervsmæssige anvendelse være i overensstemmelse med gældende lokalplan og må ikke være til gene for andre beboere i ejendomme. Derudover må en ejerlejlighed aldrig anvendes til ulovlige forhold som f.eks. salg af euforiserende stoffer.
Stk. 5. Medlemmet har ret til at udleje sin ejerlejlighed uden ejerforeningens samtykke. Medlemmet skal dog oplyse egen kontaktinformation til bestyrelsen og administrator.
Stk. 6. Bestyrelsen er altid berettiget til at henvende sig direkte til lejere om overholdelse af husordenen samt om brugen af ejendommens faciliteter som vaskemaskiner, tørrerum, installationer, parkeringspladser, cykelkældre, havearealer og affaldscontainere mm. Desuden er bestyrelsen eller administrator altid berettiget til at henvende sig direkte til lejere om vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder på ejendommen eller dennes faciliteter.
Stk. 7. Når en ejerlejlighed er udlejet, og lejer krænker sine forpligtigelser, har ejerforeningen samme beføjelser over for lejeren, som medlemmet har over for lejeren i henhold til lejeloven. Ejerforeningen skal give medlemmet mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart overfor lejeren, eventuelt sideløbende med medlemmet. I lejekontrakten skal lejer gøres opmærksom på denne bestemmelse.
Stk. 8. Medlemmerne er pligtige at tilslutte sig fællesantenneanlæg og andre lignende anlæg og betale en forholdsmæssig andel af udgifterne til anlæggets drift heraf, for så vidt et flertal stemmer for sådanne anlægs gennemførelse.
§ 15. Kælderrum og parkering
Stk. 1. Til hver ejerlejlighed hører et kælderrum. Der må ikke trækkes ledninger fra de fælles forsyningsledninger til rummet. Det kælderrum, der hører til en ejerlejlighed første gang denne sælges, tilhører ejerlejligheden, medmindre bestyrelsen har anvist et andet kælderrum. Bestyrelsen kan føre et register over hvilke kælderrum, der hører til de enkelte ejerlejligheder.
Stk. 2. Ejerforeningen råder over et antal yderligere kælderrum, der kan lejes ud til medlemmer mod en passende leje, der fastsættes af bestyrelsen. Ejerforeningens kælderrum må ikke tages i anvendelse uden forudgående aftale om udlejning med bestyrelsen. Ejerforeningens yderligere kælderrum må udelukkende benyttes til opbevaring. Der må ikke trækkes ledninger fra de fælles forsyningsledninger til rummet.
Stk. 3. Kælderrummene må ikke anvendes til opbevaring af fugtige, farlige eller stærkt lugtende genstande. Der må ikke trækkes ledninger fra de fælles forsyningsledninger til rummet.
Stk. 4. Parkeringspladser anlagt på ejendommen må alene anvendes til parkering af indregistrerede personbiler. Der må ikke henstilles anhængere, campingvogne o. lign. Bestyrelsen kan fastsætte regler for brug af parkeringspladserne, herunder venteliste, betaling mv.
§ 16. Misligholdelse
Stk. 1. Generalforsamlingen kan, efter indstilling fra bestyrelsen, beslutte, at et medlem skal fraflytte sin lejlighed med tre måneders varsel til den 1. i en måned, hvis medlemmet gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer. Efterkommes et påbud om fraflytning ikke, kan bestyrelsen lade udsættelse ske ved en umiddelbar fogedforretning eller ved anlæg af en retssag. Medlemmet er berettiget til at sælge lejligheden men kan tillige disponere over lejligheden ved at udleje den til anden side. Den pågældende lejer skal godkendes af bestyrelsen, som er berettiget til at afvise lejer, såfremt der er risiko for, at medlemmet fortsat vil bebo/færdes på ejendommen.
§ 17. Kommunikation
Stk. 1. Bestyrelsen og administrator er berettiget til at give alle meddelelser, indkaldelser, opkrævninger mv. i henhold til disse vedtægter ved digital post, ligesom dokumenter kan fremsendes digitalt, fremlægges via foreningens hjemmeside eller ved anden fildeling på internettet.
Stk. 2. Medlemmet skal, hvis muligt, oplyse e-mailadresse eller tilsvarende digital kontaktadresse til bestyrelsen og administrator. Medlemmet har selv ansvaret for at underrette bestyrelsen og administrator om ændringer i disse oplysninger.
Stk. 3. Meddelelser og dokumenter afsendt til den e-mailadresse eller tilsvarende digital
kontaktadresse, som medlemmet har oplyst, anser bestyrelsen eller administrator som fremkommet til medlemmet. Dokumenter fremlagt via foreningens hjemmeside eller via anden fildeling på internettet skal anses for korrekt fremlagt. I sidstnævnte tilfælde skal der dog sendes digital meddelelse til medlemmet med henvisning til fremlagte dokumenter på hjemmesiden/internettet.
Stk. 4. Indkaldelser til generalforsamlinger samt andre informationer af væsentlig karakter bliver bekendtgjort i opgangene ved opslag, så beboere uden e-mailadresse eller tilsvarende digital kontaktadresse kan rekvirere materialet via bestyrelsen eller administrator.
Stk. 5. Bestyrelsen og administrator er, uanset stk. 1-4, berettiget til at give meddelelser mv. med almindelig eller anbefalet post.
§ 18. Sikkerhedsstillelse
Stk. 1. Til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter i h.t. Renteloven og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos medlemmet, skal alle medlemmer have udstedt et ejerpantebrev, og der skal være tinglyst underpant til ejerforeningen for pantebrevets hovedstol.
Stk. 2. Ejerpantebrevet skal senest ved nye køberes tinglysning af adkomst svare til 1½ års fællesudgifter dog minimum 56.000 kr. Ejerpantebrevet skal tinglyses med 1. prioritet. Beløbet på kr. 56.000 kan forhøjes af en generalforsamling med simpelt flertal.
Stk. 3. Auktionskøbere har pligt til på ny at tinglyse et ejerpantebrev i h.t. ovenstående, såfremt ejerpantebrev er blevet slettet på en tvangsauktion.
Stk. 4. Igangsætter ejerforeningen retsforfølgning mod medlemmet, er udskrift af ejerforeningens regnskab og budget tilstrækkeligt bevis for gældens størrelse og forfaldstidens indtræden.
Stk. 5. Samtlige omkostninger ved ejerpantebrevets udstedelse og tingslysning betales af køber af den pågældende lejlighed.
§ 19. Påtaleret
Påtaleberettiget er Ejerforeningen Smakkegårdsbo 4-5 ved dennes bestyrelse.
§ 20. Tinglysning:
Stk. 1. Nærværende dokument begæres tinglyst som servitut på samtlige ejerlejligheder under matr. Nr. 5 at Vangede by, Jægersborg, som gensidig berettigende og bebyrdende deklaration. Deklarationen respekterer til enhver tid uden særskilt påtegning lån til kreditforeningen og reallånefond med statutmæssige forpligtelser og til forhøjet rente, samt de pr datoen for nærværende vedtægters tinglysning lyste hæftelser på ejendommen.
Stk. 2. Med hensyn til de på ejendommen påhvilende prioriteter og byrder, rettigheder og forpligtelser henvises til ejendommens blad i tingbogen.
Således vedtaget på generalforsamling den 02/09/2020
Bestyrelsens underskrifter:
Dirigenten underskrift: